Finans- och bostadskrisen gav den nya upplåtelseformen med ägarlägenheter en trög start. Erfarenheterna från de första och största projekten är dock goda.

Av Göran Eriksson

Den 1 maj 2009 infördes den nya upplåtelseformen ägarlägenheter. Efter­­­som reg­lerna endast kom att gälla i nyproduktion och nästan inget byggdes 2009 på grund av finans- och bostadskris fick den nya upplåtelseformen en trög start. Hittills, efter drygt ett år, har därför bara 241 ägarlägenheter bildats och regi­stre­rats. De stör­sta pro­jekten är från Öckerö med 50 redan inflytt­nings­klara ägar­lägenheter och från Kristian­stad med 92 lägenheter, där färdigställandet pågår av den första byggetap­pen. Trots den avvaktande starten är det därför glädjande att redovisa er­far­enheter från två av de ”goda exemplen” med ägar­lägenheter enligt de nya lag­reg­lerna.

Alla lägenheter går till bostadskön

Det kommunalägda Öckerö Bostads AB har på Breviks Ängar på Öckerö byggt 50 nya lägen­heter. Det är ett mycket intressant och lyckat projekt med en blandning av olika upplåtelse­former vilket inte prövats tidigare. Upplåtelseformerna äganderätt och hyresrätt är spridda i området för att skapa samverkan och integration. Det är NCC som byggt fem tvåvåningshus nära havet på västra Öckerö – ett unikt, havsnära boende i ett område där man varsamt tagit vara på strandängens öppna landskap. Kostnaden för projektet är 85 miljoner kronor.

– Alla lägenheterna har gått till kommunens bostadskö enligt bolagets ägardirektiv, 30 stycken som ägarlägenheter och 20 som hyresrätter, säger Tomas Karl­ström, vd för Öckerö Bostads AB. Intresset var mycket stort både att äga och att hyra. Det har blivit en lyckad blandning av ägar­lägenheter och hyresrätter sida vid sida inom området. Vi valde en ny modell som innebar att samtliga lägenheter avstyckades. Sedan behöll vi 20 stycken i bolaget. Om den som inled­nings­vis valt att hyra sin lägen­het och senare vill köpa loss den för eget ägande går detta all­deles utmärkt, eftersom den redan är avstyckad. Priset blir då gällande marknadspris.

”Allmännyttan borde pröva”

– Detta är en modell som jag gärna vill rekommendera de allmännyttiga bolagen att pröva. Den ger både fastighetsägaren och deboende en mycket bra flexibilitet, säger Tomas Karl­ström. Vi har i detta första bygg­­projekt med ägarlägenheter inte stött på större problem än att vi löst dem på ett konstruktivt sätt. Och erfarenheterna är hittills enbart positiva.

De första 17 lägenheterna står klara till årsskiftet i det nya bostadsprojektet Stafvre­parken. Alla de 92 lägenheterna blir ägarlägenheter med fortsatt inflyttning under 2011. Byggherre är det privatägda Christianstads Fastighets AB, C Fast. De fyra byggnaderna, som ligger i ett parkliknande område, byggs i fyra och fem våningar. Lägenheterna varierar i storlek mellan ettor till fyror. Högst upp ligger så kallade ”penthouses” med stora takterrasser och utsikt över Kristianstads skyline.

Det är Skanska som är entreprenör och Sparbanken 1826 som är finansiär. Det är det största projektet med ägarlägenheter i Sverige idag. Investe­ringskostnaden är 110 miljoner kronor och totalt byggs ca 7 000 kvm. Innan byggnationen påbörjades ändrades detaljplanen så att våningsantal och exploaterings­grad utökades samt också så att området kunde användas för helårsboende.

Ombyggnad blev nybyggnad

På fastigheten fanns tidigare befintliga hus, varav ett revs och övriga nu totalrenoveras med utrymme för de 92 ägarlägenheterna. Totalrenoveringen med påbyggnad av våningar är så omfattande att den är att betrakta som nyproduktion. Något hinder för bildandet av ägar­lägen­heter fanns därför inte enligt de nya lagreglerna.

– Vi har informerat om vad det innebär att bo och äga ett ”radhus på höjden” och vilka skill­naderna är mellan bostadsrätter och ägarlägenheter, till exempel när det gäller köp, pantsätt­ning, belåning, uthyrning och skötsel av gemensamma anläggningar, säger Per Persson, ord­förande i C Fast och initiativtagare. Det är mycket spännande att prova på den nya upplåtelse­formen med ägarlägenheter och intresset är mycket stort. Att vi satsar på ägarlägenheter beror dels på behovet och intresset, dels på att det är en vanlig och populär upplåtelseform ute i Europa.

– Vi tycker också att det är en klok investering. Ägaren till en ägarlägenhet har en mycket större rådighet över sin lägenhet än ägaren av en bostads­rätt, t ex vid belåning och uthyrning. Fastighets­avgiften är också förmånlig de tio första åren, eftersom ingen avgift be­talas i fem år och halv avgift de efterföljande fem åren. Man har också möjlighet att fullt ut utnyttja eventuella skatteavdrag för sina räntekostnader. Vi har hittills bara märkt av positiva reaktioner, ”boglädje” till att äga sin bostad fullt ut utan inskränkning, berättar Per Persson.  Regelverket för ägarlägenheter är enkelt och tydligt.

Kommunal borgen

– Det har inte varit något problem att finansiera projektet, kanske beroende på att det fanns en kommunal borgen i botten till byggkreditivet. Hyran för en l ägen­het på 76 kvm (3 rum och kök) blir cirka 7 600 kronor per månad. Samma lägenhet (3 rum och kök) kostar från 2,3 miljoner kronor att köpa, med en avgift till samfällighets­föreningen på 1 600 kronor per månad. I båda fallen tillkommer kostnaden för hushållsel och vatten. Ägarlägenheterna har varit ett sätt att delfinansiera projektet – och hålla hyrorna nere, säger Tomas Karlström. Det har inte heller varit något problem för köparna att pantsätta och belåna ägarlägenheterna.

I Kristianstad har Sparbanken 1826 på ett positivt sätt ställt upp med en helhets­lösning, både vad gäller byggkreditiv och förmånliga finansierings­lösningar för köpare av ägarlägenheterna. Per Persson framhåller hur viktigt det är med den lokala förankringen vid  finansiering av byggprojekt.

Läget styr priset

Priset för ägarlägenheterna varierar beroende på läget i fastigheten. För en ägarlägenhet om 80 kvm med 3 rum och kök är priset 2 milj kronor och för en penthouse-lägenhet med tak­terrass 2,8 milj kronor.

Månadskostnaden för 3-rumslägenheten om 80 kvm blir ca 8 350 kr vid lånefinansiering upp till 85 % och en antagen genomsnittlig nettoränta på 3,8 %. Penthouselägenhetens månads­kostnad blir med samma förutsättningar ca 10 900 kr.

Vid egen finansiering utan upplåning blir månadsutgifterna endast 2 000 kr för 80-kvm­lägenheten ovan och 2 500 kr för en 100 kvm stor lägenhet. Utgiften består då av månads­­avgiften till samfällighets­föreningen. Månadsavgiften inkluderar utgifterna för vatten, värme, el, (exklusive hushållsel), fastighetsskötsel och reparationer samt avsättning till föreningens underhålls- och förnyelsefond som motsvarar 50 kr/kvm och år.

Både vid avstyckningen på Breviks Ängar och i Stafvreparken bildades marksamfälligheter för kommunika­tionsytor och grönområden samt gemensamhetsanläggningar för bygg­nads­stommar, tak, fasader, loftgångar, hissar, trapphus, ledningar m.m. En tydlig avgränsning mellan gemensamhetsanläggningar och ägar­lägenheterna är viktig. Lantmäteriets rekommen­dationer 2010-06-09 till avgränsningar har i huvudsak följts och varit till stor nytta.

Skuldfria samfällighetsföreningar

De gemensamma anläggningarna sköts av en samfällighetsförening, som är obligatorisk när det gäller ägarlägenheter. På Breviks Ängar är delägare i föreningen de 30 ägarlägenheterna samt bostadsbolaget som äger de 20 hyresrätterna. I styrelsen ingår fem ledamöter, en från varje bostadsblock samt en representant från vardera bolaget och hyresgästerna.

– En fördel som jag vill lyfta fram är att samfällighetsföreningen är skuldfri i jämförelse med nyproducerade bostadsrätter, där bostadsrättsföreningen oftast tar lån som motsvarar ca 40% av den totala finansieringen, framhåller Tomas Karlström.

I Stafvreparken kommer inledningsvis tre personer från fastighetsbolaget C Fast att utgöra styrelse. Successivt, allt eftersom etapperna färdigställs, kommer boende att ingå i styrelsen och besluta om gemensamhetsanläggningen. C Fast kommer till en början att sköta den gemensamma egendomen med viss byggaranti, men målet är att sam­fällig­hetsföreningen på sikt ska ta över all skötsel. Boende­inflytandet är viktigt och förhopp­ningsvis blir det den billigaste förvaltningen, säger Per Persson.

Nyheter för samfällighetsföreningen är att det i normalstadgarna också tas in bestämmelser om underhålls- och förnyelseplan, fullvärdesförsäkring och ordnings­regler.

Tydliga gränser

Erfarenheterna från båda projekten visar att avstyckningar av ägarlägenheterna har gått smi­digt, mycket tack vare väl genomarbetade ansökningar med förslag till avgränsningar mellan lägen­heterna, samfälligheterna och de gemen­samma anläggningarna. Ägarlägen­het­erna har snabbt kunnat registreras med nya registerbeckningar.

– En möjlighet som bör utnyttjas i kommande projekt är så kallad förtida registrering. Genom sådan fastighetsregistrering får man mer tid för köpeavtal, lagfart, pantsättning och att placera sina lån med fastigheterna som säkerhet, framhåller förrättningslantmätare Jennie Sjöbeck i Göteborg. När sedan husen är färdigställda, kan justeringar göras i det slutliga beslutet om avstyckning och gemensamhetsanläggningar.

Anpassade försäkringar

Viss tveksamhet på centralt håll om tolkningen av lagen om byggfelsförsäkring samt om fullvärdesförsäkringar av ägarlägenheter har rått det första året.

– Försäkring av ägarlägenheterna och den gemensamma egendomen som tillhör dem har inte varit något problem, säger Per Persson. Ett försäkringsbolag, knutet till Sparbanken 1826, erbjuder fullvärdesförsäkringar som är anpassade till ägarlägenheternas behov. Det gäller både lagstadgade byggfelsförsäkringar och det långsiktiga försäkrings­skyddet för den gemen­samma egendomen och ägarlägenheterna. I stadgarna för samfällig­hets­föreningen tar vi också in en bestämmelse om att den gemensamma egendomen ska vara fullvärdes­försäkrad.

– På Öckerö löser vi försäkringsfrågan med en slags kollektiv villa-hemförsäkring. En sådan lösning innebär att samfällighetsföreningen tar en gemensam fastig­hets­försäkring som, för­utom de gemensamma anläggningarna, även inkluderar den fasta egendom som ingår i ägar­lägenheterna.

Ägarlägenheter i befintliga fastigheter utreds

Erfarenheterna från de två ”pilotprojekten” på Eckerö och i Kristianstad har varit positiva. Projekten har gällt nyproduktion av ägarlägenheter enligt de nya reglerna. När bostads­bygg­andet nu åter tagit fart ökar intresset att bygga ägarlägenheter och många projekt är på gång. Regeringens aviserade utredning att utvidga möjligheterna för även befintliga bostads­fastig­heter att kunna omvandlas till ägarlägenheter välkomnas därför av många.
Göran Eriksson, Lantmäterikonsult, Gävle

En av förklaringarna till de stora prisskillnaderna på fjärrvärme är att förnybar energi är betydligt dyrare. Kommunernas avkastningskrav och antalet kunder är annat som slår igenom på priset.

Av Jens Busch, frilansjournalist

Det är fortfarande mycket stora skillnader i pris på fjärrvärme mellan olika kommuner – det skiljer 567 kronor per kvadratmeter boyta mellan den dyraste och den billigaste kommunen, enligt årets Nils Holgerssonrapport.

Men det finns förklaringar. Kommunen med lägst pris, Luleå, har ett sedan länge etablerat fjärrvärmenät och tillgång till billig överskottsenergi från stålverket SSAB. Lilla Hammarö, med det högsta priset, har haft stora investeringskostnader som ska slås ut på ett litet kundunderlag – dessutom ingår all kundutrustning och service i priset.

Prisskillnaderna mellan mera jämförbara kommuner har också sina förklaringar: Dyra Helsingborg har 98 procent förnybar energi, billiga Västerås knappt 40 procent.

Hammarö – Litet nät och stora investeringar

Hammarö kommun, med knappt 15 000 invånare på Hammarön i Vänern utanför Karlstad, intar den prismässiga jumboplatsen i årets Nils Holgerssonundersökning. Där kostar fjärrvärmen drygt 184 kronor per kvadratmeter, att jämföra med Luleås knappa 83, landets billigaste.

– Jag tycker man jämför äpplen med päron, vi har en helt annan service till kunderna, vi står för alla undercentraler och annan utrustning, med installation, service och underhåll. Det motsvarar omkring 130 kronor per megawattimme  (cirka 25 kr/m²), säger Göran Enqvist, vd för kommunala Hammarö Energi.

Fjärrvärmen i Hammarö består huvudsakligen av spillvärme från massa- och pappersfabriken Stora Enzo Skoghall. Fram till förra hösten köptes spillvärmen direkt från bruket. Men Hammarö, med tätorten Skoghall, hade inte tillräckligt kundunderlag för att ta vara på all spillvärme. Därför drogs en ledning från bruket till Karlstad år 2008.

– Vi var med och finansierade den ledningen och har dessutom byggt ut vårt nät till småhusområden utanför Skoghall. Det har varit tunga investeringar på senare år som ska slås ut på ett litet kundunderlag med omkring 150 kronor per megawattimme (cirka 29 kr/m²). Hade vi haft lika många kunder som till exempel Karlstad hade det räckt med 5 kronor, säger Göran Enqvist.

– Men vi har passerat toppen och räknar med att kunna börja sänka priset om tre år då vår höga avskrivning börjar sjunka. Och vartefter kundantalet ökar, kan de gemensamma kostnaderna slås ut på flera.

En annan förklaring till Hammarös höga pris är att kommunen från och med i år har lagt ett avkastningskrav på fjärrvärmeverksamheten.

Luleå – Billig energi och större kundunderlag

Luleå har de senaste åtta åren haft landets billigaste fjärrvärme i Nils Holgerssonundersökningen. Kommunala Luleå Energis fjärrvärmechef Magnus Johansson ger tre huvudförklaringar:

– För det första har ägaren, kommunen, måttliga avkastningskrav med den klara ambitionen att låga kostnader för bland annat fjärrvärme ska vara en drivkraft att verka och bo i Luleå. Det andra är att vi har köper värmen till ett konkurrenskraftigt pris från kraftvärmeverket där man eldar brännbara överskottsgaser från SSAB. Det tredje är att vi har en effektiv och bra organisation.

Jämfört med Hammarö är Luleå dessutom en betydligt större stad (cirka 74 000 invånare) med ett kommunalt nät som började byggas på 1970-talet. 1982 byggdes ett kraftvärmeverk samägt med SSAB. Man har 31 000 hushåll anslutna och bland annat SSAB(!). (Hammarö har knappt 1 200 kunder).

Förbränningen av överskottsgasen från SSAB ger stora utsläpp av koldioxid. Men alternativet är att fackla gasen till ingen nytta. Samtidigt är fjärrvärmen beroende av att SSAB:s produktion är hög.

Under den senaste finanskrisen drogs produktionen ner så mycket att det krävdes oljeeldad reservkraft till fjärrvärmen.

Nils Holgerssonrapporten jämför också landets 10 största fjärrvärmekommuner. Högst i pris ligger Stockholm (Fortum/Stockholms stad) med 157:60 per kvadratmeter, lägst ligger Västerås (kommunalt) med 106:32. Dyraste helt kommunala fjärrvärmen bland de tio största finns i Helsingborg, 137:69.

Helsingborg – stora investeringar i förnybart

– Vi gör stora investeringar och fokuserar hårt på att ha låga emissioner, så vi tycker priset är motiverat med tanke på den miljöprofil vi har, säger Patrik Hermansson, försäljningschef på Öresundskraft i Helsingborg.

Under 2005–2006 konverterades kraftvärmeverket Västhamnsverket och i september i år påbörjades bygget av en ny avfallseldad kraftvärmeanläggning.

Omkring 20–25 procent av fjärrvärmen är industrispillvärme. Man har också en avloppsvärmepump i staden.

– Sammantaget gör det att vår produktion till 98 procent är förnybar. Förra året var vårt koldioxidutsläpp 22 gram per kilowattimme, det är långt under till exempel Malmö och Göteborg och mindre än en tredjedel av genomsnittet från fjärrvärme i Sverige.

Förutom kostnaderna för investeringar har ägaren, kommunen, lagt ett lönsamhetskrav på Öresundskraft. Och fjärrvärmepriset sätts marknadsmässigt.

–Förr var priset kostnadsbaserat, numera tittar vi mycket på vad alternativen kostar när vi sätter priset, så att vi kan vara konkurrenskraftiga.

Enligt Patrik Hermansson svarar biobränslet till Västhamnsverket för ungefär hälften av fjärrvärmens produktionskostnad.

Västerås – Stort nät, torv och låga avkastningskrav

Västerås har lägst pris av de tio största kommunerna och femte lägsta pris i landet.

– Att vi kan hålla lågt pris har i huvudsak tre förklaringar. Västerås var en av de första städerna i landet att bygga ut fjärrvärmen så vi har ett stort nät som ger stordriftsfördelar. Det andra är att vi har kapacitet för att behålla en hög andel el i produktionen även när det är som kallast. Och för det tredje har ägaren, kommunen, länge drivit att priset ska vara lågt och därför har vi låga avkastningskrav, säger Anders Ericsson, chef för affärsområde värme på Mälarenergi.

Västerås har satsat på att ersätta kol med torv, som nu står för 45 procent av produktionen.

Torv räknas som fossilt i handeln med utsläppsrätter men som förnybart när det gäller koldioxidskatt och vid elproduktion

Kol och en mindre mängd olja står för drygt 16 procent av produktionen. Det ger ett koldioxidutsläpp på 270 gram per kWh, förutom bidraget från torven.

I en panna från år 2001 eldas biobränslen (knappt 40 procent av produktionen) och en ny anläggning för avfallsförbränning ska stå klar 2014.

RUTA

Nils Holgersson-rapporten har getts ut sedan 1996. Prisjämförelserna går ut på att man ”flyttar runt” en typfastighet till alla kommuner med fjärrvärme och jämför kostnaderna.

De första åren följde medelpriset för fjärrvärme i stort sett konsumentprisindex (KPI), men från 2002–2003 har fjärrvärmepriset höjts betydligt mer än KPI, runt 40 procent respektive mindre än 10 procent.

Rapporterna är rena prisjämförelser utan hänsyn till de kommunernas vitt skilda förutsättningar. Någon jämförelse av till exempel miljöpåverkan görs inte.

Förutom fjärrvärmekostnader jämförs kostnaderna för el, vatten och avlopp och sophämtning.

Bakom undersökningen står Fastighetsägarna, HSB, Hyresgästföreningen, Riksbyggen och Sabo.

Hammarö

15 000 invånare

Huvudsaklig energikälla: industriell spillvärme

Fjärrvärmepris: 184:25/m², 955:-/MWh

Luleå

74 000 invånare

Huvudsaklig energikälla: koks- och masugnsgas

Fjärrvärmepris: 82:65/m², 428:-/MWh

Helsingborg

128 000 invånare

Huvudsaklig energikälla: biobränslen, industriell spillvärme

Fjärrvärmepris: 137:69/m², 713:-/MWh

Västerås

136 000 invånare

Huvudsaklig energikälla: torv, biobränslen, kol

Fjärrvärmepris: 106:32/m², 551/MWh